Wohnung zu kalt? So belegen Mieter es mit Messwerten

Von Jörg Schock
Erster Hauptkommissar a. D. · über 35 Jahre Hamburger Polizei

Symbolbild: KI-generiert (EU AI Act Art. 50).

Die Heizperiode läuft seit dem 1. Oktober, und in manchen Wohnungen merkt man davon wenig. Der Heizkörper wird nur lauwarm, das Wohnzimmer pendelt um 17 Grad, und auf die Nachfrage kommt die Antwort: „Das ist doch gefühlt.“ Ohne Zahlen steht dann Aussage gegen Aussage. Mit einer sauberen Messreihe ist das anders. Dieser Ratgeber zeigt, was Mieter erwarten können, wie Sie es belegen und wann Sie besser nichts beanstanden.

Gilt die Heizperiode überhaupt?

Kurz: Ein Gesetz mit festem Stichtag gibt es nicht. Die Rechtsprechung geht von einer Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April aus. Bleibt es außerhalb davon mehrere Tage kalt, muss trotzdem geheizt werden.

Der 1. Oktober ist kein Gesetzestermin, sondern ein Richterwert. Nach mietrecht.com geht er unter anderem auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 26. Mai 1998 zurück. Das heißt zugleich: Er gilt nicht zwingend für jede Wohnung. Steht im Mietvertrag etwas anderes, ist zunächst das maßgeblich, solange die Regel die Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Wichtig ist die Gegenrichtung. Wer im Mai oder im September frierend in der Wohnung sitzt, muss nicht auf den Kalender warten. Laut IBR-online muss der Vermieter heizen, wenn die Raumtemperatur tagsüber über mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad fällt und das kalte Wetter absehbar anhält. Haufe nennt Urteile, die bei mehreren Tagen unter 12 Grad Außentemperatur eine Heizpflicht auch außerhalb der Periode annehmen.

Welche Temperatur muss die Wohnung haben?

Kurz: Als Richtwert gelten tagsüber 20 bis 22 Grad in Wohnräumen und 21 Grad im Bad. Nachts sind je nach Gericht 16 bis 18 Grad zulässig. Es sind Richtwerte, keine Gesetzeswerte.

Die Zahlen stammen aus der Rechtsprechung und sind nicht überall gleich. Haufe nennt für Wohnräume tagsüber 20 bis 22 Grad zwischen 6 und 23 Uhr und für das Bad 21 Grad. Für die Nacht zeigt sich ein gemischtes Bild: Das Amtsgericht Bonn hat eine Absenkung auf 16 bis 17 Grad akzeptiert, das Amtsgericht Köln 18 Grad. Andere Quellen sprechen pauschal von mindestens 18 Grad. Wer sich auf eine konkrete Zahl beruft, sollte das Urteil kennen, das sie trägt.

Für die Praxis bedeutet das: Liegt Ihr Wohnzimmer tagsüber bei 19 Grad, ist das nicht automatisch ein Fall für die Mängelanzeige. Liegt es mehrere Tage bei 16 oder 17 Grad, sieht die Sache anders aus.

Wann ist es ein Mangel, und was bringt eine Minderung?

Kurz: Bleibt die Wohnung dauerhaft unter den Richtwerten, ist das ein Sachmangel. Eine Minderung kommt erst in Frage, wenn Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Die Höhe schwankt stark, ein Beispiel sind 10 Prozent.

Zu kalte Räume sind nach der Rechtsprechung ein Sachmangel. Als Beispiel nennt IBR-online das Amtsgericht Potsdam, das bei mehreren Tagen unter 20 Grad eine Minderung von 10 Prozent akzeptiert hat (Az. 23 C 236/10, 30. April 2012). Das ist ein Einzelfall, keine Tabelle. Die Höhe hängt von Dauer, Abweichung und Zimmerart ab, und andere Gerichte kommen auf andere Werte.

Entscheidend ist der Ablauf: Mangel sofort schriftlich anzeigen, Frist zur Abhilfe setzen, Messwerte beilegen. Wer erst nach Monaten rückwirkend mindern will, hat es schwer, weil unklar bleibt, ob der Mangel überhaupt gemeldet war. Bevor Sie die Miete kürzen, sprechen Sie mit dem Mieterverein. Eine falsche Minderung kann Ihnen selbst Ärger einbringen.

Wie messe ich so, dass die Zahlen etwas wert sind?

Kurz: Messen Sie mindestens mehrere Tage lang, tagsüber und nachts, in Raummitte auf Aufenthaltshöhe, nicht am Heizkörper und nicht in der Sonne. Halten Sie Datum und Uhrzeit fest. Ein Verlauf zählt mehr als ein Einzelwert.

Das Messen ist der Punkt, an dem aus einem Gefühl ein Beleg wird. Es geht in drei Stufen, von kostenlos bis smart. Die Standortregeln sind Praxisempfehlungen, keine Gerichtsvorgabe.

1. Kostenlos: Haben Sie schon ein Thermometer, stellen Sie es in Raummitte auf. Lesen Sie es morgens, mittags, abends und vor dem Schlafengehen ab und schreiben Sie Datum, Uhrzeit und Wert auf. Ein Foto vom Display mit sichtbarer Uhrzeit hilft.
2. Günstig: Ein Funk-Thermo-Hygrometer speichert den Verlauf selbst und zeigt in der App eine Kurve. Das erspart das Aufschreiben und zeigt auch die Nachtwerte. Gute Geräte messen zusätzlich die Luftfeuchte, die beim Thema Schimmel wichtig wird.
3. Produkt: Wer ohnehin ein Smart-Home-System hat, nutzt dessen Raumsensoren oder das Thermostat selbst. Die Verläufe liegen dann schon vor, bevor das Problem auftritt. Einen Überblick liefert der Test der smarten Thermostate.

Drei Fehler machen eine Messreihe wertlos: der Sensor direkt über dem Heizkörper (zeigt zu viel), der Sensor an der kalten Außenwand (zeigt zu wenig) und der Sensor im Zugluftbereich neben dem Fenster. Ich arbeite zu Hause mit Shelly-Komponenten und halte Verläufe lieber als Kurve fest, als sie aus dem Gedächtnis zu schildern. Eine Kurve über zehn Tage sagt mehr als jedes Bauchgefühl, und sie zeigt auch Fälle, in denen die Heizung nur zu bestimmten Uhrzeiten schwächelt.

Hinweis: Ob ein Gericht Ihre Messung anerkennt, entscheidet es im Einzelfall. Kein Messgerät ist von sich aus „gerichtsfest“. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Und wenn ich selbst zu wenig aufgedreht habe?

Kurz: Eine selbst abgesenkte Temperatur ist kein Mangel. Prüfen Sie vor jeder Beschwerde, ob Thermostatstufe und Zeitplan wirklich auf Ihren Wunsch stehen. Als Faustregel entspricht Stufe 3 etwa 20 Grad.

Das ist die Entwarnung, die vor jeder Beschwerde stehen sollte. Wer sein Thermostat auf Stufe 2 gestellt oder einen Absenkplan in der App hinterlegt hat, hat sich die Temperatur selbst ausgesucht. Die Skala unterscheidet sich je nach Hersteller, die Faustregel Stufe 3 gleich rund 20 Grad ist nur eine Orientierung. Nach Angaben der Verbraucherzentrale senkt ein Grad weniger Raumtemperatur den Heizenergieverbrauch um rund 6 Prozent. Wer also freiwillig kühler lebt, spart real, hat dann aber keinen Anspruch auf Minderung.

Wirklich auffällig wird es, wenn das Thermostat voll aufgedreht ist, der Heizkörper aber nicht richtig warm wird. Dann liegt es an Luft im System, an einem nicht abgeglichenen Strang oder an einer zu niedrigen Vorlauftemperatur im Haus. Das sind Fälle für den Vermieter. Hintergründe zu den Ursachen im Ratgeber zum hydraulischen Abgleich.

Darf ich als Mieter ein smartes Thermostat anbringen?

Kurz: In der Regel ja, wenn Sie die Originalköpfe aufbewahren und beim Auszug wieder anbringen. Es ist keine Rechtsberatung. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie kurz schriftlich nach.

Ein smarter Thermostatkopf wird auf das vorhandene Ventil geschraubt, ohne in die Anlage einzugreifen. Das Heizungswasser bleibt im System, es wird nichts verlötet oder gebohrt. Das ist meine Einschätzung aus der Praxis, keine gerichtlich geklärte Pauschalregel. Sicher gehen Sie, wenn Sie vorher kurz schriftlich nachfragen. Ein Hinweis noch: Heizkostenverteiler und Funkablesung gehören dem Messdienst. Fassen Sie sie nicht an.

Welche Modelle sich für Mietwohnungen eignen, zeigen drei Einzeltests: Shelly TRV, Aqara Radiator Thermostat W600 und tado Smart Thermostat X. Eine smarte Steuerung bringt allerdings nur dann Ersparnis, wenn es etwas zu optimieren gibt. Wann das nicht der Fall ist, steht im Ratgeber Smart Home spart Strom, bei wem es nichts bringt. Ein Thermostat belegt außerdem nicht, wie warm die Wohnung ist, sondern was der Heizkörper tut. Für den Beleg brauchen Sie einen freistehenden Raumsensor.

Was hat Schimmel damit zu tun?

Kurz: Zu kühle Räume und hohe Luftfeuchte sind die Mischung, aus der Schimmel entsteht. Als Faustregel sollte die relative Luftfeuchte in Wohnräumen nicht dauerhaft über 60 Prozent liegen.

Ein Messgerät, das auch die Luftfeuchte aufzeichnet, ist deshalb doppelt nützlich. Sinkt die Temperatur in einer Ecke und steigt gleichzeitig die Feuchte, beginnt dort die Gefahr. Die 60 Prozent sind eine gängige Faustregel der Schimmelvorsorge, kein fester Grenzwert für jede Wohnung. Wie Sie im Winter die Luft in den Räumen im Gleichgewicht halten, steht im Ratgeber zur Luftfeuchtigkeit im Winter. Für die Vorbereitung der Heizsaison insgesamt lohnt sich die Heizsaison-Checkliste.

Ihre Schritte, in dieser Reihenfolge

1. Eigene Einstellung prüfen: Thermostat auf Stufe 3 oder höher, kein Absenkplan aktiv, Heizkörper frei, Ventil nicht verbaut.
2. Heizkörper entlüften: Gluckert er, ist oben kalt und unten warm? Dann ist das der erste Handgriff, bevor Sie jemanden anschreiben.
3. Mehrere Tage messen: Raummitte, auf Aufenthaltshöhe, mit Datum und Uhrzeit. Tagsüber und nachts.
4. Mangel schriftlich anzeigen: Mit Messwerten, Zeitraum und angemessener Frist zur Abhilfe. Kopie behalten.
5. Beratung holen, bevor Sie mindern: Mieterverein oder Verbraucherzentrale. Ob und wie viel, hängt vom Einzelfall ab.

Häufige Fragen

Fazit: Erst messen, dann reden

Eine Heizung, die nicht liefert, ist ein Mangel. Ob eine Wohnung zu kalt ist, entscheidet aber nicht das Gefühl, sondern eine Messreihe. Prüfen Sie zuerst die eigene Einstellung, messen Sie dann mehrere Tage sauber und zeigen Sie den Mangel schriftlich an. Ein Raumsensor mit Verlauf kostet wenig und ist die beste Absicherung. Rechtsfragen zur Höhe einer Minderung klären Sie bitte mit dem Mieterverein, nicht mit diesem Text.